Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Een winkelbedrijf huurt een bedrijfspand. Als gevolg van de coronacrisis valt de omzet weg. Dan is sprake van een gebrek waardoor het winkelbedrijf recht heeft op huurprijsvermindering. Dat was op 16 juni de uitkomst van een kort geding bij de rechtbank Rotterdam.
Relevante feiten en omstandigheden
Een bedrijf verhuurt een winkelpand in Rotterdam aan een winkelbedrijf. Als gevolg van de coronacrisis komt de huurder in de problemen. De verhuurder daagt de huurder in kort geding voor de kantonrechter in Rotterdam. Hij eist achterstallige huurpenningen over de maanden april en mei, in totaal € 8.341,58.
Oordeel rechter
De kantonrechter stelt voorop dat verhuurder in dit kort geding een voorlopige voorziening (maatregel) vraagt. En dat het daarom de vraag is, hoe groot de kans is dat de rechter in een zogenaamde bodemprocedure de vordering van de verhuurder toewijst.
Wegvallen omzet
De kantonrechter constateert dat er inderdaad sprake is van een huurachterstand. Het winkelbedrijf wijst erop dat de winkel sinds april nauwelijks omzet had als gevolg van de coronacrisis. In april ging de winkel zelfs enige tijd dicht.
Gebrek
De kantonrechter merkt het feit dat de winkel dicht moest vanwege de coronacrisis aan als een ‘gebrek aan het gehuurde’. Op grond van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW) is een gebrek iedere omstandigheid (dus ook corona) die het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, beperkt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook onvoorziene overheidsmaatregelen die tot gevolg hebben dat een huurder het gehuurde niet of minder kan gebruiken, een gebrek zijn in de zin van de wet. Een gebrek geeft op grond van artikel 7:207 BW recht op een evenredige huurprijsvermindering. In deze zaak is het echter zo dat in de algemene bepalingen het recht op huurprijsvermindering expliciet is uitgesloten. Huurder verweert zich daartegen met de stelling dat sprake is van onvoorziene omstandigheden.
Onvoorziene omstandigheden
De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 6:258 BW onvoorziene omstandigheden de volgende kenmerken hebben. Het gaat om omstandigheden die tijdens het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen. Die omstandigheden zijn verder niet stilzwijgend in de overeenkomst verdisconteerd. En die omstandigheden moeten zodanig zijn, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht.
De kantonrechter acht het onwaarschijnlijk dat de bodemrechter zal oordelen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst aan de coronacrisis dachten. Niet eerder kwam het voor dat door overheidsmaatregelen het gebruik van winkelruimte ernstig werd beperkt. En dat voor een langere periode. Daarom is sprake van een onvoorziene omstandigheid.
Ongewijzigde instandhouding overeenkomst is onaanvaardbaar
Ook oordeelt de kantonrechter dat de bodemrechter waarschijnlijk tot het oordeel zal komen dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Er is geen sprake van gewone economische schommelingen, maar van een vrijwel geheel wegvallen van de omzet sinds maart van dit jaar. Daardoor heeft het op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst uitsluiten van het recht op huurprijsvermindering een veel grotere impact dan partijen beseften toen zij dat recht uitsloten bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Verhuurder kan wachten
Verder overweegt de rechter dat toewijzing van de vordering van verhuurder grote gevolgen kan hebben voor het winkelbedrijf. Huurder kan dat geld op dit moment niet missen. Tegelijk oordeelt de kantonrechter dat verhuurder best kan wachten totdat de kantonrechter zich in een bodemprocedure uitspreekt over de vordering. Anders dan de huurder heeft de verhuurder geen financiële problemen.
Vordering afgewezen
Het eindoordeel van de kantonrechter in dit kort geding is dat hij de vordering tot huurbetaling afwijst.
Slot
Huurt of verhuurt u een bedrijfspand? En heeft u te maken met vragen over uw rechtspositie in verband met de coronacrisis, of andere vragen over huur en verhuur? Neem dan contact op door te bellen naar 0180 – 47 26 75 of 06 – 338 24 563. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier