Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Een verhuurder van woningen wil van twee huurders af. Zij betalen de huur niet. Maar mocht de verhuurder de huur wel elk jaar verhogen? Nee, oordeelt de Amsterdamse kantonrechter op 3 augustus 2023.
De feiten
Twee huurders van een woning worden door Bouwinvest gedagvaard. In de huurovereenkomst staat het volgende beding:
De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).
In 2005 ging de huurovereenkomst in tegen een huurprijs van € 865,00 per maand. Inmiddels is de huurprijs op grond van het hierboven weergegeven beding opgelopen tot € 1.534,75 per maand. Op 22 augustus 2022 zijn de huurders veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. Zij mochten toen nog in de woning blijven wonen, op voorwaarde dat de huurachterstand wordt ingelopen.
Maar de huurachterstand blijft. Bouwinvest vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Ook vordert Bouwinvest betaling van de huurachterstand van € 4.425,27. Reden hiervoor is dat de huurders volgens Bouwinvest toerekenbaar tekort zijn geschoten in het tijdig betalen van de huurprijs.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter overweegt dat het gaat om een huurovereenkomst die gesloten is met een consument. Dit betekent dat de kantonrechter ambtshalve (uit eigen beweging, zonder dat iemand daarom vraagt) de huurovereenkomst moet toetsen aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding het evenwicht tussen de rechten en plichten van partijen verstoort. En dan zo dat dit in het nadeel is van de consument.
Verder oordeelt de kantonrechter dat de betreffende bepaling bedoeld is om in meerdere huurovereenkomsten te worden gebruikt. Er is niet over onderhandeld. Een en ander betekent dat sprake is van een algemene voorwaarde.
Vervolgens beantwoordt de kantonrechter de vraag wanneer een beding eerlijk is. Een beding is eerlijk als die aan één van de volgende voorwaarden voldoet:
1.Het beding is gebaseerd op de consumentenprijsindex (inflatiepercentage) en duidelijk is hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend;
2.Het beding verwijst naar de wettelijke regels over aanpassing van de huurprijs.
Het huurprijswijzigingsbeding in deze zaak voldoet niet de hierboven vermelde voorwaarden. Want daarin staat dat de huurprijs naast het inflatiepercentage ook nog eens met maximaal vijf procent extra verhoogd kan worden. Daarmee is het evenwicht tussen de belangen van de verhuurder en de huurder als consument aanzienlijk verstoord. Dit is in strijd met de goede trouw.
Op grond van Europese rechtspraak kan het beding daarom niet meer worden toegepast. Het beding was vanaf het begin ongeldig. Dit betekent dat alle huurverhogingen sinds het aangaan van de huurovereenkomst niet meer gelden. Het gevolg daarvan is, dat de huurders geen huurachterstand meer hebben. De kantonrechter wijst de vorderingen dan ook af.
Slot
Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over de huurprijs? Of andere vragen over algemene bepalingen bij een huurovereenkomst? Schroom dan niet om contact met ons op te nemen door te bellen naar 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier